Jak bezpečně zaplatit kupní cenu

Při zvažování způsobu úhrady kupní ceny je potřeba mít na paměti, že vlastnické právo k nemovité věci nabývá kupující až okamžikem vkladu do katastru nemovitostí. Délka řízení před katastrálními úřady bývá různá, obvykle musíme však počítat minimálně s třiceti dny ode dne podání návrhu. Tedy po dobu minimálně 30-ti dnů nemají smluvní strany jistotu, že vlastnické právo bez komplikací přejde na kupující. Jak tuto situaci řešit? Níže rozebereme všechny běžné způsoby úhrady kupní ceny, které doplníme našim hodnocením.

1) Úhrada přímo prodávajícímu

Jde v zásadě o nejméně vhodný způsob, který je rizikový pro obě strany. Uhradit kupní cenu a pak trnout, zda k přepisu vlastnického práva dojde, opravdu není pro kupujícího ideálním řešením. Přistoupí-li prodávající na zaplacení kupní ceny až po vkladu vlastnického práva, je v nevýhodě pro změnu prodávající. Tento způsob úhrady kupní ceny neřeší rizika spojená s převodem vlastnického práva, a proto jej nemůžeme doporučit.

Chcete-li se přesto touto cestou vydat, ba dokonce preferuje platbu v hotovosti, upozorňujeme na zákonný limit hotovostních finančních operací ve výši 270.000,- Kč denně. 

2) Úhrada kupní ceny do úschovy

Podstatou úschovy je zaplacení kupní ceny k třetímu nezávislému subjektu. Nabízí se uhradit kupní cenu do úschovy advokáta, notáře, banky, či zprostředkovatele (realitní kanceláře).

a) notářská úschova

Při notářské úschově hradíte kupní cenu do úschovy ke státem jmenovanému notáři. Její cena je stanovena vyhláškou ministerstva spravedlnosti a bývá zpravidla nejdražší (konkrétní výši ceny se dozvíte např. zde: http://www.notarky.cz/odmena-notare/notarske-uschovy). Notáři jsou ze zákona pojištěny, peníze skládáte na speciální účet. Naše hodnocení: Velmi bezpečná varianta, která je však relativně drahá.

b) advokátní úschova

Hradit kupní cenu do úschovy advokáta je většinou levnější než v případě notáře. Advokáti si cenu určují individuálně a je vždy výsledkem Vaší dohody (není stanovena právním předpisem). Advokáti jsou velmi flexibilní, i oni jsou ze zákona pojištěni. Standardně se nabídky advokátů za tento typ služeb pohybuje od 3.000,- Kč do 10.000,- Kč (i v závislosti na výši kupní ceny). Historicky se stalo jen v jednotkách případů, že advokát kupní cenu zpronevěřil. Jde však o velmi malé riziko, které eliminujete výběrem prověřené advokátní kanceláře. Naše hodnocení: Bezpečná a pružná varianta za přiměřenou cenu.

c) bankovní úschova

Bankovní úschovy kupní ceny jsou obecně velmi málo flexibilní. Úschovu kupní ceny poskytují jen některé banky působící na českém trhu. Cenová politika je u každé banky různá, obvykle však cena překračuje částku 5.000,- Kč. Naše hodnocení: Bankovní úschova je sice velmi bezpečná, ale vzhledem k neochotě bance cokoliv měnit ve vzorových smlouvách a těžkopádnosti celého procesu nebývá v praxi příliš často využívána.

d) úschova u realitní kanceláře

Velká většina realitních makléřů nabízí a doporučuje právě tento typ úschovy kupní ceny. Realitní kanceláře však (až na výjimky) nebývají pojištěny. Často ani nedisponují speciálním účtem, složené finanční prostředky tak nejsou odděleny od provozních financí realitní kanceláře. Naše hodnocení: Velmi nebezpečný způsob, který rozhodně nemůžeme doporučit. Určitý prostor ke zlepšení vidíme v připravovaném zákoně o realitním zprostředkování, který by měl nastavit parametry pojištění realitních kanceláři a upravit podmínky pro nakládání s finančními prostředky klientů. 

Závěr: KAPR reality doporučuje úschovu kupní ceny u prověřeného advokáta. Ve všech našich obchodech proto navrhujeme advokátní úschovu u námi zvoleného advokáta, za kterou naši klienti nic nepřiplácí.