Jak bezpečně zaplatit kupní cenu

28 zář, 2016, Žádné komentáře

Při zvažování způsobu úhrady kupní ceny je potřeba mít na paměti, že vlastnické právo k nemovité věci nabývá kupující až okamžikem vkladu do katastru nemovitostí. Délka řízení před katastrálními úřady bývá různá, obvykle musíme však počítat minimálně s třiceti dny ode dne podání návrhu. Tedy po dobu minimálně 30-ti dnů nemají smluvní strany jistotu, že vlastnické právo bez komplikací přejde na kupující. Jak tuto situaci řešit? Níže rozebereme všechny běžné způsoby úhrady kupní ceny, které doplníme našim hodnocením.

1) Úhrada přímo prodávajícímu

Jde v zásadě o nejméně vhodný způsob, který je rizikový pro obě strany. Uhradit kupní cenu a pak trnout, zda k přepisu vlastnického práva dojde, opravdu není pro kupujícího ideálním řešením. Přistoupí-li prodávající na zaplacení kupní ceny až po vkladu vlastnického práva, je v nevýhodě pro změnu prodávající. Tento způsob úhrady kupní ceny neřeší rizika spojená s převodem vlastnického práva, a proto jej nemůžeme doporučit.

Chcete-li se přesto touto cestou vydat, ba dokonce preferuje platbu v hotovosti, upozorňujeme na zákonný limit hotovostních finančních operací ve výši 270.000,- Kč denně.

2) Úhrada kupní ceny do úschovy

Podstatou úschovy je zaplacení kupní ceny k třetímu nezávislému subjektu. Nabízí se uhradit kupní cenu do úschovy advokáta, notáře, banky, či zprostředkovatele (realitní kanceláře).

a) notářská úschova

Při notářské úschově hradíte kupní cenu do úschovy ke státem jmenovanému notáři. Její cena je stanovena vyhláškou ministerstva spravedlnosti a bývá zpravidla nejdražší (konkrétní výši ceny se dozvíte např. zde: http://www.notarky.cz/odmena-notare/notarske-uschovy). Notáři jsou ze zákona pojištěny, peníze skládáte na speciální účet. Naše hodnocení: Velmi bezpečná varianta, která je však relativně drahá.

b) advokátní úschova

Hradit kupní cenu do úschovy advokáta je většinou levnější než v případě notáře. Advokáti si cenu určují individuálně a je vždy výsledkem Vaší dohody (není stanovena právním předpisem). Advokáti jsou velmi flexibilní, i oni jsou ze zákona pojištěni. Standardně se nabídky advokátů za tento typ služeb pohybuje od 3.000,- Kč do 10.000,- Kč (i v závislosti na výši kupní ceny). Historicky se stalo jen v jednotkách případů, že advokát kupní cenu zpronevěřil. Jde však o velmi malé riziko, které eliminujete výběrem prověřené advokátní kanceláře. Naše hodnocení: Bezpečná a pružná varianta za přiměřenou cenu.

c) bankovní úschova

Bankovní úschovy kupní ceny jsou obecně velmi málo flexibilní. Úschovu kupní ceny poskytují jen některé banky působící na českém trhu. Cenová politika je u každé banky různá, obvykle však cena překračuje částku 5.000,- Kč. Naše hodnocení: Bankovní úschova je sice velmi bezpečná, ale vzhledem k neochotě bance cokoliv měnit ve vzorových smlouvách a těžkopádnosti celého procesu nebývá v praxi příliš často využívána.

d) úschova u realitní kanceláře

Velká většina realitních makléřů nabízí a doporučuje právě tento typ úschovy kupní ceny. Realitní kanceláře však (až na výjimky) nebývají pojištěny. Často ani nedisponují speciálním účtem, složené finanční prostředky tak nejsou odděleny od provozních financí realitní kanceláře. Naše hodnocení: Velmi nebezpečný způsob, který rozhodně nemůžeme doporučit. Určitý prostor ke zlepšení vidíme v připravovaném zákoně o realitním zprostředkování, který by měl nastavit parametry pojištění realitních kanceláři a upravit podmínky pro nakládání s finančními prostředky klientů.

Závěr: KAPR reality doporučuje úschovu kupní ceny u prověřeného advokáta. Ve všech našich obchodech proto navrhujeme advokátní úschovu u námi zvoleného advokáta, za kterou naši klienti nic nepřiplácí.

Hypoteční trh - očekávané změny

18 zář, 2016, Žádné komentáře

Na hypotečním trhu se na podzim letošního roku dočkáme významných změn. Mohou za to především dvě skutečnosti, a to:

Nový zákon o spotřebitelském úvěru, který nabude účinnosti 1.prosince 2016.

Ještě doposud nikdy se žádný zákon o spotřebitelském úvěru netýkal úvěrů hypotečních. Zákonodárce se však rozhodl podrobit i hypoteční úvěry podmínkám tohoto zákona, což přinese pro spotřebitele jistě přehlednější a srozumitelnější podmínky. Například jednodušší možnost srovnání nabídky, možnost předčasného splacení, neodvolatelnost nabídky banky pod dobu 14-ti dnů apod.

Na druhou stranu zákon přinese větší administrativní zátěž na straně úvěrující finanční instituce a přísnější podmínky pro posuzování bonity klienta.

Opatření české národní banky, které mají za cíl ochladit hypoteční trh

Opatření je několik, přičemž se budou zavádět postupně. Jako první by banky měly od října letošního roku přestat nabízet 100 % hypoteční úvěr. Maximální limit pro výši hypotéky bude od října 95 procent hodnoty zajištěné nemovitosti a od dubna 2017 pak pouze 90 procent. ČNB po bankách navíc bude vyžadovat, aby jejich klienti nedofinancovávali pořízení nemovitosti dalšími úvěry či půjčkami. Spotřebitelé budou nezbytně potřebovat při nákupu nemovitosti vlastní finanční úspory.

Jaký vývoj očekává KAPR reality

Očekáváme, že dojde k mírnému a postupnému zdražování hypotečních úvěrů. S přihlédnutím ke konkurenci na hypotečním trhu však neočekávám žádné skokové zvýšení. Pravděpodobně musíme počítat i s větším zájmem o nájemní bydlení, protože určitá část spotřebitelů si podle nových podmínek již nebude moci pořídit nemovitost vlastní. Uvidíme, jak budou banky postupně reagovat. Samozřejmě pro Vás další vývoj budeme nadále sledovat.

Praktické informace ke změně zákona o dani z nabytí nemovité věci

30 srp, 2016, Žádné komentáře

I díky našim článkům již víte, že zákonodárci schválili podstatné změny v zákonném opatření senátu o dani z nabytí nemovité věci (dále jen novela zákona).

Jde zejména o změnu v osobě poplatníka, kdy od 1.11.2016 se stává ze zákona poplatníkem daně z nabytí nemovité věci výhradně KUPUJÍCÍ.

Jak to však bude s daní v situaci, kdy uzavřete kupní smlouvu před 1.11.2016 a návrh na vklad podáte až po tomto datu?

Novela zákona obsahuje toto přechodné ustanovení: Pro daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitých věcí, jakož i pro práva a povinnosti s nimi související, vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se použije zákonné opatření Senátu č.340/2013 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

Tedy zjednodušeně řečeno je rozhodující, kdy podáte návrh na vklad vlastnického práva. Pokud před 1.11.2016, pak se můžete na poplatníkovi daně z nabytí nemovité věci dohodnout. Pokud až po 1.11.2016 stává se automaticky ze zákona poplatníkem daně kupující. Doporučujeme na tuto otázku myslet při vyjednávání o podmínkách kupní smlouvy.

Změny u daně z nabytí nemovité věci

1 srp, 2016, Žádné komentáře

Již 1.11.2016 nabude účinnosti novela zákonného opatření Senátu, která zejména změní poplatníka daně z nabytí nemovité věci. Nově bude daň z nabytí nemovitosti platit výhradně KUPUJÍCÍ.

Prodávající pak nemusí na daň z nabytí nemovité věci myslet vůbec, neboť ze zákona zmizí ručení druhé smluvní strany za zaplacení daně. Finanční úřady proto napříště budou moci vymáhat daň pouze po kupujícím.

Pro ty, kteří by s tématem chtěli seznámit více do hloubky, doporučujeme prostudovat článek JUDr. Luboše Nevrkly, Ph.D. na serveru epravo.cz

http://www.epravo.cz/top/clanky/zmeny-u-dane-z-nabyti-nemovitych-veci-102282.html

Vítáme Vás